Yabancı alıcı olarak Florida’da gayrimenkul satın almak

Sözleşme ve süreleri

Florida’daki konut satışlarının çoğunda, Florida Realtors ile The Florida Bar’ın ortaklaşa hazırladığı standart sözleşme formları kullanılır. Bu formlar çoğu zaman satıcıyı onarım yapmakla yükümlü kılmak yerine alıcıya inceleme yapıp sözleşmeden dönme süresi tanıyan “olduğu gibi” (as is) versiyondadır. Sözleşme; satış bedelini, kaparoyu ve bu kaparoyu tutan emanet (escrow) görevlisini, inceleme süresini, varsa kredi şartını, tapu kanıtlarının teslim edileceği son tarihi ve kapanış tarihini belirler.

Süreler genellikle takvim günü olarak hesaplanır; hafta sonuna veya resmi tatile denk gelen bir son tarih genellikle bir sonraki iş gününe kayar. Sözleşmelerde zaman genellikle esaslı unsurdur (time is of the essence); yani kaçırılan bir tarih alıcının sözleşmeden dönme hakkını ve bununla birlikte kaparosunu kaybetmesine yol açabilir. Sözleşmenin yürürlüğe girdiği gün, tüm tarihler ve her birinde kimin ne yapması gerektiği yazılı olarak not edilmelidir. İmzalamadan önce alıcı, sözleşmeden izin verilen süre içinde dönülmesi halinde kaparonun nasıl iade edileceğini de teyit etmelidir.

Ekspertiz ve inceleme

İnceleme süresi, alıcının neyi satın aldığını öğrenme fırsatıdır. Genel bir yapı incelemesine genellikle ahşap zararlıları (termit) incelemesi eşlik eder; sigorta açısından ise özellikle eski yapılarda dört noktalı inceleme (four-point) ve rüzgâra dayanıklılık (wind-mitigation) raporu istenir. Florida’daki sigortacılar çatının yaşını, elektrik ve sıhhi tesisatı ve binanın rüzgâra dayanımını yakından inceler; bu bulgular, makul bir maliyetle sigorta yaptırılıp yaptırılamayacağını etkileyebilir. Bu nedenle sigorta teklifini inceleme süresi bittikten sonra değil, bu süre içinde almak ihtiyatlı bir yaklaşımdır.

Tapu taahhütnamesi

Kapanıştan önce bir tapu sigortası acentesi tapu taahhütnamesi (title commitment) düzenler: belirtilen şartlar yerine getirildiğinde mülkiyeti sigortalama taahhüdü. Bu belge, satıcının ipoteğinin kapatılması veya eksik bir belgenin tescil ettirilmesi gibi şartları ve poliçenin kapsamayacağı irtifak hakları, kısıtlamalar ve bir ölçümün (survey) ortaya çıkaracağı hususlar gibi istisnaları sıralar. Bazı istisnalar mülkün nasıl kullanılabileceğini etkilediği için her birinin okunması gerekir. Bir ölçüm raporu ve malik tapu sigortası poliçesi, alıcıyı resmi kayıtlarda görünmeyen kusurlara karşı korur.

Mülkiyetin nasıl edinileceğine karar vermenin zamanı da budur: tek başına, eşle birlikte veya bir şirket aracılığıyla. Her seçeneğin sorumluluk, iki ülkedeki miras planlaması ve ileride yapılacak bir satıştaki vergiler bakımından farklı sonuçları vardır. Kapanışa bizzat katılmayacak bir alıcı, belgeler önceden buna göre hazırlanmak kaydıyla genellikle vekâletname ile veya uzaktan imza atabilir.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi belgeleri

Güney Florida’daki konutların önemli bir kısmı bir kat mülkiyeti (condominium) veya site yönetimi (homeowners’ association) içinde yer alır. Yönetim planı, iç yönetmelik, kurallar, bütçe ve son toplantı tutanakları; kiraya verme, evcil hayvanlar, tadilat ve malikin ödeyeceği aidatlar konusunda belirleyicidir. Pek çok yönetim, kapanıştan önce alıcının onaylanmasını da şart koşar. İkinci el bir kat mülkiyeti biriminde Florida kanunu, alıcıya yönetim belgelerini teslim aldıktan sonra bunları inceleyip sözleşmeden dönebileceği kısa bir yasal süre tanır.

Florida, 2022’den bu yana üç veya daha fazla katlı pek çok eski kat mülkiyeti binası için dönemsel yapısal denetim (milestone inspection) ve önemli yapı elemanları için yapısal yedek akçe çalışması öngörmektedir. Bu raporlar ve bunlardan doğabilecek olağanüstü aidatlar önemli tutarlara ulaşabilir; inceleme süresi bitmeden istenmeli ve okunmalıdır.

Sonraki satışta FIRPTA

FIRPTA olarak bilinen Yabancıların Gayrimenkul Yatırımlarının Vergilendirilmesi Kanunu, en çok yabancı bir malikin mülkü ileride satması halinde önem kazanır. O satıştaki alıcı, genellikle elde edilen bedelin yüzde on beşini kesip Gelir İdaresi’ne (IRS) yatırmakla yükümlüdür; alıcının oturacağı daha düşük bedelli konutlarla ilgili sınırlı durumlarda kesinti azalır veya hiç yapılmaz. Bu kesinti verginin kendisi değil, satıcının gerçek vergisine mahsuben yapılan bir ön ödemedir ve önceden yapılacak bir kesinti belgesi (withholding certificate) başvurusuyla azaltılabilir. Satın alma sırasında buna yönelik plan yapmak, örneğin bir vergi kimlik numarası almak, ileride yapılacak satışı kolaylaştırır.

Kapanışta havale dolandırıcılığına karşı önlemler

Gayrimenkul kapanışları e-posta dolandırıcılığının sık hedeflerindendir. Bir e-posta yazışmasına erişen dolandırıcı, gerçek görünen değiştirilmiş havale talimatları gönderir; yurt dışından yanlış hesaba gönderilen fonları geri almak çoğu zaman mümkün olmaz. Havale talimatları, e-postanın kendisinden değil bağımsız olarak edinilen bir telefon numarası aranarak teyit edilmeli; talimatların değiştiğini bildiren her mesaj, teyit edilene kadar şüpheli kabul edilmelidir. Uluslararası transferler ve bankanın kendi doğrulama işlemleri için fazladan zaman ayırmak, kapanış gününde baskı oluşmasını önler. Aynı dikkat, mülk ileride satıldığında satıcıya ödenecek bedel için de geçerlidir.